Într-un efort de a finaliza un proiect imobiliar abandonat, creditorii companiei Nordis Mamaia au aprobat un mecanism prin care unul dintre blocurile neterminate ale dezvoltatorului ar urma să fie finalizat, inclusiv cu bani suplimentari de la cumpărătorii care au plătit deja pentru apartamente. Constructorul va putea primi atât bani, cât și active imobiliare, iar plățile vor fi făcute pe măsura executării lucrărilor. StartupCafe.ro a studiat documentele actualizate din procedura de insolvență pentru a vedea cum funcționează soluția și ce condiții trebuie îndeplinite pentru reluarea construcției.
Decizia creditorilor și condițiile pentru reluarea construcției
Decizia a fost luată pe 28 septembrie 2026, în Adunarea Creditorilor Nordis Mamaia SRL, una dintre societățile grupului imobiliar Nordis, intrat în insolvență și vizat de o amplă anchetă penală. Creditorii au aprobat mecanismul de finanțare cu 58,61% dintre voturile exprimate, în timp ce 36,78% au fost împotrivă, iar 4,61% s-au abținut. Separat, cu 56,22% dintre voturi, a fost aprobat și principiul achitării unei părți din lucrări prin transferul unor active imobiliare către constructor.
Hotărârile deschid posibilitatea continuării lucrărilor la Blocul 5 din proiectul Nordis Dune, din Mamaia Nord, însă nu înseamnă că finanțarea este deja asigurată sau că șantierul a fost redeschis. Nordis Mamaia a fost prezentat drept unul dintre cele mai mari proiecte imobiliare de pe litoralul românesc, cu o componentă hotelieră și una rezidențială. Ansamblul a fost conceput cu șapte corpuri de clădire. Prima etapă a inclus corpurile 1 și 2, destinate componentei hoteliere, și blocurile rezidențiale 3 și 4. A doua etapă prevedea dezvoltarea blocurilor 5, 6 și 7, care urmau să însumeze peste 1.600 de apartamente.
În octombrie 2024, înainte de prăbușirea grupului, Nordis susținea că investise 93 de milioane EUR în primele patru clădiri din Mamaia, cu o suprafață construită de aproximativ 110.000 mp. Compania anunța 1.340 de apartamente construite, dintre care 641 aveau contracte de vânzare-cumpărare încheiate, precum și un hotel de cinci stele care funcționase timp de nouă luni. Aceste cifre reprezentau situația comunicată de dezvoltator, nu o confirmare că toate apartamentele erau finalizate și predate cumpărătorilor.
În cazul etapei a doua, construcțiile au rămas neterminate. Blocul 5, vizat acum de mecanismul de finanțare, are lucrări executate parțial, în timp ce pentru Blocul 6 nu există, în prezent, resurse pentru continuarea dezvoltării. Documentele insolvenței arată că Nordis Mamaia are 501 creditori, dintre care 439 sunt promitenți-cumpărători care au achitat aproximativ 162 de milioane de lei, echivalentul a circa 32 de milioane EUR, pentru unități imobiliare. Lor li se adaugă alți 62 de creditori, iar creanțele totale solicitate ajung la aproximativ 193 de milioane de lei, respectiv aproape 39 de milioane EUR.
Aceasta este situația financiară în care creditorii încearcă acum să găsească o soluție pentru terminarea măcar a unuia dintre blocurile proiectului. Mecanismul aprobat presupune continuarea lucrărilor la Blocul 5 prin încheierea unui contract de antrepriză generală cu Maritimo Development SRL. Constructorul ar urma să finalizeze clădirea la cheie, inclusiv instalațiile, utilitățile, amenajările interioare, mobilarea și documentația necesară intabulării apartamentelor.
Finanțarea va proveni inclusiv din sumele achitate de promitenții-cumpărători care acceptă să participe la mecanism. Aceștia ar urma să semneze acte adiționale la promisiunile de vânzare-cumpărare, prin care vor fi actualizate termenele de finalizare, prețurile apartamentelor și modalitățile de achitare a diferențelor de preț. Actualizarea contractelor poate presupune și majorarea prețurilor inițiale, nu doar plata sumelor rămase neachitate.
Astfel, persoanele care au plătit deja pentru apartamente ar putea accepta să contribuie cu bani suplimentari pentru finalizarea construcției și obținerea proprietăților promise. Documentația analizată prevede un sistem de plăți eșalonate, cu tranșe lunare de 5%. Valoarea exactă care ar reveni fiecărui cumpărător depinde însă de condițiile stabilite prin actele adiționale. Un element esențial este numărul cumpărătorilor care acceptă noua formulă.
Creditorii au solicitat stabilirea unui prag minim de participare, astfel încât lucrările să înceapă numai după ce există suficiente angajamente de plată pentru susținerea financiară a proiectului. Prin urmare, aprobarea mecanismului nu înseamnă că toți cumpărătorii sunt obligați automat să achite sume suplimentare. Participarea presupune modificarea raporturilor contractuale existente.
O particularitate a soluției este modul în care Nordis Mamaia ar urma să plătească lucrările executate de Maritimo Development. Compania aflată în insolvență nu ar urma să achite constructorului un avans pentru întreaga lucrare. Plățile vor fi făcute progresiv, pe măsura executării și recepționării lucrărilor. În același timp, o parte din obligațiile către constructor vor putea fi stinse prin dare în plată, adică prin transferul unor terenuri sau al altor active imobiliare.
Această formulă permite reducerea sumelor care trebuie achitate efectiv în numerar, într-un proiect în care societatea dezvoltatoare nu dispune de resursele necesare pentru finalizarea construcției. Proporția dintre plățile în bani și cele realizate prin transferul de active trebuie însă definitivată contractual. Bunurile propuse pentru dare în plată trebuie evaluate înaintea transferului, iar operațiunile concrete necesită aprobările prevăzute în procedura de insolvență.
În cadrul negocierilor au fost analizate și cheltuielile necesare administrării șantierului. Pentru managementul proiectului și dirigenția de șantier fusese estimat un buget de 224.000 EUR pentru 28 de luni, sumă considerată de unii creditori insuficientă în raport cu amploarea construcției. O altă cheltuială, de 185.000 EUR, viza obținerea autorizației de construire și a documentelor aferente. Creditorii au cerut clarificarea acesteia pentru a evita decontarea de două ori a unor costuri finanțate anterior de constructor.
Una dintre preocupările creditorilor a fost modul în care vor fi utilizați banii încasați prin noile acte adiționale. Aceștia au solicitat introducerea unor prevederi contractuale prin care sumele achitate de cumpărători să fie folosite exclusiv pentru finalizarea proiectului și cheltuielile aferente, precum plata constructorului, supravegherea șantierului, taxele și costurile administrative aprobate.
De asemenea, au cerut ca persoanele care achită rate în timpul insolvenței să beneficieze de prioritate la restituirea acestor sume față de constructor, dacă proiectul nu poate fi finalizat. O altă prevedere controversată din proiectul actului adițional presupunea ca, la semnarea contractului final de vânzare-cumpărare, cumpărătorul să renunțe la orice pretenție împotriva Nordis Mamaia. Membrii Comitetului Creditorilor au solicitat eliminarea acestei clauze.
Forma definitivă a contractelor va fi importantă pentru stabilirea drepturilor și obligațiilor persoanelor care acceptă să participe la finanțare. Pentru continuarea proiectului, Nordis Mamaia a obținut în august 2026 două noi autorizații de construire de la Primăria Năvodari. Documentația actualizată prevede un imobil cu demisol, parter și 13 etaje, cu o înălțime de aproximativ 52 de metri și o suprafață desfășurată de 33.626 mp.
Clădirea va avea 664 de unități de cazare, 222 de locuri de parcare și aproximativ 4.200 mp de spații verzi, pe un teren de 8.407 mp. Autorizația prevede o durată de execuție de 24 de luni de la începerea efectivă a lucrărilor. În schimb, Blocul 6 nu este inclus în mecanismul actual de finalizare. Administratorul judiciar arată că resursele Nordis Mamaia nu permit construirea acestuia în cadrul procedurii de insolvență.
Pentru persoanele care au contractat apartamente în Blocul 6 este propusă relocarea în unități similare din Blocul 5. Aceeași soluție este avută în vedere pentru cumpărătorii unor apartamente de la etajele 12 și 13 ale Blocului 5, precum și pentru șase cumpărători care au contractat unități la etajele 1–3. Relocarea presupune modificarea promisiunilor de vânzare-cumpărare și identificarea unor apartamente cu caracteristici apropiate celor contractate inițial.
Procedura nu este lipsită de dificultăți juridice. Unii creditori au semnalat că anumite unități propuse pentru relocare ar putea avea deja înscrise ipoteci legale în favoarea altor cumpărători, situație care necesită clarificări înaintea transferului proprietății. Prăbușirea grupului Nordis a avut deja consecințe asupra legislației imobiliare din România. Legea nr. 207/2025, cunoscută drept “Legea Nordis”, a introdus reguli suplimentare pentru protejarea cumpărătorilor de locuințe aflate în construcție, inclusiv restricții privind utilizarea avansurilor încasate de dezvoltatori.
Acum, cazul Nordis Mamaia testează o altă posibilitate: finalizarea unui proiect imobiliar blocat prin combinarea contribuțiilor financiare ale cumpărătorilor cu plata constructorului inclusiv în active imobiliare. Dacă mecanismul va funcționa, soluția ar putea fi analizată și în alte cazuri de insolvență imobiliară, în care cumpărătorii au achitat deja sume importante, dar construcțiile nu au fost finalizate.
Pentru persoanele care au cumpărat apartamente în Nordis Dune, hotărârea din 28 septembrie reprezintă o posibilitate de a obține, în cele din urmă, proprietățile promise. Dar este și o decizie dificilă: după ce au plătit deja pentru apartamentele neterminate, ar putea fi nevoite să scoată din buzunar alți bani pentru a le vedea construite.
Darius B.
